Alquileres: cómo facturarlos y qué impuestos pagás

Si tenés un departamento, una casa o un local y lo alquilás, eso es una actividad para ARCA: tenés que estar inscripto y facturarle al inquilino cada período. La buena noticia es que desde 2026 alquilar una vivienda no paga Ganancias, y que si sólo alquilás hasta dos inmuebles podés no pagar el impuesto del Monotributo.

Esta guía te dice si tenés que facturar, cómo funciona el Monotributo por alquileres, qué factura hacés, qué pasa con el alquiler temporario, lo que cambió en Ganancias y cómo quedan los contratos.

¿Tenés que facturar un alquiler?

Sí. Según ARCA, si sos propietario de un inmueble alquilado tenés que inscribirte y cumplir con las obligaciones de locador, y eso incluye emitir un comprobante por cada alquiler que cobrás (Alquileres: propietarios). Hay dos caminos:

• El Monotributo, si lo que facturás en el año, sumando todas tus actividades, no pasa el tope de la categoría más alta. Es el camino de la mayoría de quienes alquilan uno o dos inmuebles.
• El régimen general, con IVA y Ganancias, si superás ese tope, tenés más de 31ARCA — Monotributo: exclusión actividades o ya sos responsable inscripto por otra actividad.

Vale igual para una vivienda, un local, una oficina o una cochera.

El comprobante se emite al vencimiento de cada período: si el contrato dice que el alquiler de cada mes vence el día 10, facturás el 10, aunque el inquilino pague después. La regla completa está en Cuándo tenés que facturar.

Monotributo por alquileres

Alquilar es una locación: en la tabla del Monotributo, va en la columna de locaciones y prestaciones de servicios. Lo que cobrás de alquiler suma para tu categoría, junto con lo que factures por otras actividades.

Dos aclaraciones que evitan errores:

• Todos tus inmuebles en alquiler cuentan como una sola unidad de explotación, con los contratos registrados. No importa si son uno o cinco.
• El «alquiler» de la tabla de categorías es otra cosa: es lo que vos pagás por el local donde trabajás, no lo que cobrás. Cómo se lee la tabla está en Categorías del Monotributo.

Si sólo alquilás hasta dos inmuebles

Si tus ingresos salen sólo del alquiler de hasta 2 inmuebles2ARCA — Monotributo: actividades (alquileres como actividad exclusiva), no pagás el impuesto integrado, el componente impositivo de la cuota. Es un beneficio de la Ley 27.737 que sigue vigente, y ARCA explica cómo pedirlo en su página de actividades del Monotributo:

1. Declará los inmuebles

   En el servicio Sistema Registral, en el Registro Único Tributario, cargá cada inmueble con destino comercial «Alquiler».

2. Declará la actividad

   La actividad es la 681098, servicios inmobiliarios realizados por cuenta propia, con bienes propios o arrendados. Se carga en el Sistema Registral o en el portal del Monotributo.

3. Registrá los contratos

   Informá cada contrato en el Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI), en el micrositio de Inmuebles de ARCA. No es obligatorio para todos los contratos, pero sí para usar este beneficio.

4. Pedí la exención

   En el portal del Monotributo, elegí «Modificación locador de hasta 2 inmuebles

   • Beneficio Ley 27737» e informá desde qué período te corresponde.

Si además tenés otra actividad, como un taller o un consultorio, el beneficio no aplica: pagás la cuota completa de tu categoría, sumando todo.

Qué factura le hacés al inquilino

Depende de tu condición, según la página de facturación de alquileres de ARCA:

Si sos responsable inscripto, fijate qué alquilás:

• Una vivienda para el inquilino y su familia está exenta de IVA, por el artículo 7 de la Ley de IVA. La factura va sin IVA.
• Un local, una oficina o una cochera, en general, llevan IVA, al 21 %3Ley 23.349 de IVA (t.o. Decreto 280/1997), art. 28.

Un ejemplo: Laura es monotributista y alquila un departamento a una familia y un local a una ferretería. A la familia le hace Factura C el día que vence cada mes. A la ferretería, que es responsable inscripta, también le hace Factura C: como monotributista no emite otra letra.

Las letras en general están en Factura A, B, C o E.

Alquiler temporario y plataformas

Si alquilás por días o semanas, a turistas o por una plataforma, también es tu actividad y también se factura. Tres cosas cambian respecto del alquiler de todo el año:

• Ganancias: la exención de 2026 que se explica abajo no alcanza al alquiler temporario. Es sólo para la vivienda permanente del inquilino.
• El contrato: si no se pacta un plazo, en el alquiler temporario rige el que marcan los usos y costumbres del lugar, según el Código Civil y Comercial.
• Los cobros: si cobrás por una plataforma, suele descontar su comisión antes de liquidarte.

Cómo se documenta cada estadía (a quién le facturás y por qué importe) depende de cómo cobra la plataforma: revisá sus condiciones y definilo con tu contador antes de la primera reserva. Guardá siempre la liquidación de la plataforma: es el respaldo de lo que facturaste y de la comisión que te cobró.

Ganancias: lo que cambió en 2026

La Ley 27.802, en su artículo 192, dejó exentas de Ganancias las rentas de alquilar un inmueble con destino a vivienda, desde el 1 de enero de 20264Vigente desde el 1 de enero de 2026 · Boletín Oficial — Ley 27.802 de Modernización Laboral. El Decreto 406/2026 la reglamentó:

• Alcanza a las personas humanas y a las sucesiones indivisas que alquilan.
• La vivienda tiene que ser la única, familiar y de ocupación permanente del inquilino. Incluye lo que el inquilino paga por muebles y servicios que pone el propietario.
• No hay límite de unidades: vale para todas las que alquiles con ese destino.
• Rige para los alquileres que se devengan desde 2026, sin importar cuándo se firmó el contrato.

Quedan afuera los locales, las oficinas, el alquiler temporario y los alquileres de una sociedad.

Qué cambia según tu situación:

• Si sos monotributista, nada: el Monotributo ya reemplaza a Ganancias.
• Si estás en el régimen general, lo que cobrás por alquilar viviendas queda exento; lo demás sigue pagando. Cómo se calcula Ganancias está en Ganancias si sos Responsable Inscripto.

La exención es del impuesto. La inscripción y la factura de cada período siguen igual.

Contratos y actualizaciones

En diciembre de 2023, el Decreto 70/2023 derogó la Ley de Alquileres (27.551) y cambió el Código Civil y Comercial. Desde entonces, el propietario y el inquilino pactan libremente:

• El plazo. Si no lo pactan, es de 2 años5Boletín Oficial — Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 para una vivienda permanente y de 3 años5Boletín Oficial — Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 para los demás destinos.
• La moneda. El alquiler puede ser en pesos o en moneda extranjera, y el inquilino no puede exigir pagar en otra moneda.
• La actualización. Vale cualquier índice que elijan, público o privado, expresado en la misma moneda del alquiler, con la frecuencia que acuerden.

Para que el contrato no genere problemas:

• Escribí el índice y la frecuencia sin ambigüedad: qué índice, de qué mes a qué mes y cada cuánto se ajusta.
• Avisá el nuevo importe antes del vencimiento, con la cuenta hecha, así el inquilino paga lo correcto y tu factura coincide.
• Si el alquiler es en dólares, acordá también cómo se factura: el comprobante lleva la moneda y el tipo de cambio.

Todos los meses

Un alquiler es la factura que más se repite: el mismo inquilino, el mismo concepto, cada período. La rutina:

1. El día que vence el período, emití la factura o el recibo con el importe vigente.
2. Cuando te paga, registrá el cobro y mandale el comprobante.
3. Cuando toca la actualización, cambiá el importe a partir de ese período.
4. Si te paga tarde, no cambia la fecha de la factura; los intereses por mora, si el contrato los prevé, van en una nota de débito.

Cómo se corrige un comprobante está en Nota de crédito y nota de débito.

En resumen

• Si alquilás un inmueble, tenés que estar inscripto y facturar al vencimiento de cada período, por el Monotributo o por el régimen general.
• Si tus ingresos salen sólo del alquiler de hasta 2 inmuebles2ARCA — Monotributo: actividades (alquileres como actividad exclusiva), no pagás el impuesto integrado del Monotributo, con los contratos en el RELI.
• Como monotributista hacés Factura C; como responsable inscripto, B o A, sin IVA si es una vivienda.
• Desde el 1 de enero de 20264Vigente desde el 1 de enero de 2026 · Boletín Oficial — Ley 27.802 de Modernización Laboral, alquilar una vivienda permanente no paga Ganancias; el temporario y los locales, sí.
• Desde el Decreto 70/2023, el plazo, la moneda y el índice de actualización se pactan libremente.